Abstract
Is the development agreement
a named contract under the new Development Act?
This article presents a number of arguments in favor of recognizing the development agreement as a named contract in the legal form introduced by the new Act of May 20, 2021 on the Protection of the Rights of the Purchaser of a Dwelling or Single-Family House and on the Developer’s Guarantee Fund. The analysis is preceded by an overview of the existing views on the legal nature of the former Development Act. According to the author’s position, the development agreement should be regarded as a distinct type of contractus nominatus, a view also confirmed by the legislator’s explicit position expressed in the justification of the draft of the new Development Act and supported by some representatives of legal doctrine.
Keywords: development agreement, named contract, Polish Civil Code, Development Act, real estate
Słowa kluczowe: umowa deweloperska, umowa nazwana, Kodeks cywilny, ustawa deweloperska, nieruchomości
Wprowadzenie
W dniu 1 lipca 2022 r. weszła w życie większość przepisów ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym[1], która zastąpiła obowiązującą dotychczas ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego[2]. Celem nowej ustawy deweloperskiej było usunięcie niejednoznacznych przepisów powstałych ze względu na funkcjonowanie starej ustawy deweloperskiej oraz rozszerzenie zakresu ochrony nabywców na inne umowy niż umowa deweloperska w jej dotychczasowym stanie prawnym przez objęcie nową regulacją umów dotyczących lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne i umów dotyczących wyodrębnionych już lokali, a zbywanych po raz pierwszy na rzecz nabywców, również przez innych przedsiębiorców niż deweloper[3]. W tym przedmiocie rozwiązania ustawodawcy rozszerzające zakres ochrony nabywców przez objęcie nową ustawą deweloperską umów, do których stara ustawa deweloperska nie miała zastosowania, należy uznać za prawidłowe posunięcie. Jednak sposób unormowania licznych kwestii w nowej ustawie deweloperskiej budzi wiele zastrzeżeń, które mogą negatywnie wpływać na stosowanie tej ustawy i prowadzić do niepewności w obrocie społeczno-gospodarczym. Jedną z takich kwestii jest charakter prawny umowy deweloperskiej, a konkretniej mówiąc, możliwość zakwalifikowania umowy deweloperskiej do kręgu umów nazwanych. Prawidłowa kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej ma niezwykle istotne znaczenie, gdyż przesądza o tym, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego.
Charakter prawny umowy deweloperskiej
w świetle starej ustawy deweloperskiej
Dokonując analizy charakteru prawnego umowy deweloperskiej, należy wskazać, że sama umowa jest najważniejszym i najpowszechniejszym w praktyce obrotu cywilnoprawnego źródłem zobowiązań, umożliwiającym wymianę dóbr i usług w sposób elastyczny i dostosowany do zindywidualizowanych okoliczności, pozwalającym jednocześnie stronom na dopasowanie treści stosunku do konkretnych potrzeb[4]. Przy czym przepisy Kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia umowy, która to podlega podziałowi na umowy nazwane i nienazwane. W przedmiocie doktrynalnej przydatności podział umów na nazwane i nienazwane nie budzi większych wątpliwości[5], gdyż w znacznym stopniu umożliwia ustalenie właściwej regulacji prawnej danego kontraktu[6]. Kwestia ta została jednak obszernie opisana w doktrynie prawa, dlatego na potrzeby niniejszej pracy wystarczy odpowiednie odesłanie do umów nazwanych[7] oraz nienazwanych[8].
Dla określenia miejsca umowy deweloperskiej w systemie polskiego prawa prywatnego istotne znaczenie ma ustalenie, czy jest to stosunek obligacyjny, który można zaliczyć do umów nazwanych. W nauce prawa pojawiły się rozbieżności co do przytoczonej kwestii na tle przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego[9]. Z chwilą wejścia w życie ustawy deweloperskiej umowa deweloperska[10] stała się odrębnym stosunkiem obligacyjnym w systemie prawa polskiego. Duża część autorów uznała umowę deweloperską za umowę nazwaną[11], spełniającą przesłanki takiej umowy[12]. W szczególności w zakresie wskazania praw i obowiązków stron stosunku zobowiązaniowego. Jednak w nauce prawa pojawiały się stanowiska o kwalifikowaniu umowy deweloperskiej jako umowy nienazwanej[13], mieszanej[14], mającej w sobie elementy umowy sprzedaży[15] (zwłaszcza sprzedaży rzeczy przyszłych, ale również umowę o skutku wyłącznie zobowiązującym), umowy o dzieło[16], umowy o roboty budowlane[17], umowy będącej podtypem umowy o dzieło[18] czy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 § 1 k.c.[19]
Należy wyraźnie podkreślić, że w świetle całokształtu poprzedniej regulacji ustawy deweloperskiej umowa deweloperska była centralnym pojęciem tego aktu prawnego, wyznaczającym jego zakres przedmiotowy. Moim zdaniem umowa deweloperska w poprzednim stanie prawnym stanowiła stosunek obligacyjny na tyle samodzielny, że należało ją zaliczyć do umów nazwanych (contractus nominatus). Przede wszystkim umowa posiadała nazwę nadaną przez ustawodawcę, którą posługiwano się w licznych przepisach[20]. W trzech powiązanych ze sobą przepisach, to jest w art. 1, art. 3 pkt 5 i art. 22 ust. 1 pkt 18 można było wskazać essentiale negotii umowy deweloperskiej. Chociaż w doktrynie prawa utrwalił się pogląd, że nie wszystkie elementy z art. 22 ust. 1 stanowiły essentiale negotti umowy deweloperskiej[21]. Dodatkowo z art. 22 ust. 1 ustawy wynikał zamiar uregulowania umowy deweloperskiej w sposób systemowy.
Nierozwiązanych kwestii pozostawało więcej. Na przykład w art. 3 pkt 5 oraz w art. 1 ustawy brak było uregulowania obowiązku dewelopera co do wybudowania budynku, w którym miały się znajdować lokale będące przedmiotem umowy deweloperskiej, oraz brak obowiązku wybudowania domu jednorodzinnego, jeśli deweloper zobowiązywał się do przeniesienia własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym[22]. Taki obowiązek dewelopera wywodzono z art. 22 ust. 1 pkt 18 ustawy. Moim zdaniem taki obowiązek możliwy był również do wyprowadzenia z treści art. 3 pkt 6 ustawy, w którym ustawodawca posłużył się terminem „po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego” (co implicite wskazuje na wykonanie robót budowlanych), oraz z art. 23 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, podstawą jego wpisu jest zaś umowa deweloperska. Zobowiązanie do wybudowania budynku było (i jest na gruncie aktualnej ustawy deweloperskiej) koniecznym elementem umowy deweloperskiej. Chociaż w piśmiennictwie pojawiły się rozbieżności co do obligatoryjności tego elementu w umowie[23]. Według Jerzego Pisulińskiego okoliczność ta mogła być przyczyną umożliwiającą nabywcy odstąpienie od umowy na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1[24]. W opinii niektórych autorów zobowiązanie to należało do essentialia negoti umowy deweloperskiej[25], co umożliwiało odróżnić ten typ umowy nazwanej od innych typów umów, w szczególności od umowy sprzedaży rzeczy przyszłej[26]. Umowę deweloperską od umowy sprzedaży odróżnia przede wszystkim to, że świadczenie główne dewelopera obejmowało wybudowanie określonego budynku w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego[27]. Wskazanego elementu brakuje w umowie sprzedaży.
Moim zdaniem nie jest konieczne wyszczególnianie zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku. Wybudowanie budynku jest czynnością przygotowawczą do wykonania głównego zobowiązania dewelopera, czyli do przeniesienia własności lokalu. W związku z tym możliwość wykonania tego zobowiązania przez dewelopera jest warunkowana faktycznie przez wybudowanie tego budynku. Jednak wybudowanie budynku nie prowadzi do zaspokojenia interesu nabywcy, gdyż konieczne jest jeszcze zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej. Dlatego nie powinno to wpływać na kwalifikację umowy ze względu na brak zamieszczenia w umowie deweloperskiej zobowiązania do wybudowania budynku. Skoro deweloper zobowiązał się do przeniesienia własności lokalu nieistniejącego faktycznie, to spoczywał na nim obowiązek prowadzący do wybudowania na wstępie przedmiotowego budynku.
Celem wprowadzenia ustawy z 2011 r. było zapewnienie ochrony podczas procesu nabywania nieruchomości od deweloperów, niezależnie od konstrukcji prawnych wykorzystywanych przy nabywaniu nieruchomości. Dlatego w przepisach ustawy wprowadzono szczegółową regulację umowy deweloperskiej, która kwalifikowała ją do grupy umów nazwanych. Bez znaczenia pozostawało również użycie w przepisach ustawy pojęć ceny czy sprzedaży, gdyż umowa deweloperska nie była umową w rozumieniu art. 535 k.c. Pojęcie to występuje także w przepisach regulujących inne umowy nazwane, takie jak umowa dostawy, umowa kontraktacji lub umowa timeshare[28]. Dlatego moim zdaniem nie należy przywiązywać szczególnej wagi do tego, że wynagrodzenie dewelopera nazwano „ceną” oraz użyto kilkakrotnie terminu „sprzedaż”, gdyż chodzi o terminy w znaczeniu ekonomicznym. Cena w znaczeniu ekonomicznym oznaczać może ekwiwalentne wynagrodzenie o charakterze pieniężnym, a sprzedaż to odpłatne spełnienie świadczenia niepieniężnego, niezależnie od kwalifikacji cywilnoprawnej danej umowy będącej podstawą wymiany gospodarczej.
W konsekwencji szczegółowe określenie na poziomie ustawy treści umowy deweloperskiej, połączone z wykreowaniem jej normatywnej definicji, przesądza o konieczności zaklasyfikowania jej do kategorii pozakodeksowych umów nazwanych.
Charakter prawny umowy deweloperskiej
w świetle nowej ustawy deweloperskiej
W uzasadnieniu projektu ustawy z 2021 r. znajduje się jednoznaczne stwierdzenie, że umowa deweloperska jest umową nazwaną[29]. Stanowisko ustawodawcy nie zostało uzasadnione żadnym komentarzem[30]. Pogląd ten został potwierdzony również przez przedstawicieli doktryny prawa, którzy za ustawodawcą wskazali, że w bieżącym stanie prawnym umowa deweloperska jest umową nazwaną[31].
Ustawa deweloperska wskazuje jednoznacznie na essentialia negotii umowy deweloperskiej, które zamieszczono w art. 5 pkt 6, art. 2 ust. 1 pkt 1 i 4, a doprecyzowano przez wyliczenia zawarte w art. 35 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Jej głównymi postanowieniami (zgodnie z definicją normatywną zawartą w art. 5 pkt 6 ustawy z 2021 r.) jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego będącego odrębną nieruchomością lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zobowiązanie nabywcy polega zaś na spełnieniu świadczenia pieniężnego. Mowa o tym odpowiednio w art. 35 ust. 1 pkt 19 oraz w art. 35 ust. 1 pkt 8 nowej ustawy deweloperskiej. Umowy o treści odpowiadającej wskazaniu z art. 5 pkt 6 nowej ustawy deweloperskiej pozostają poza zakresem tego pojęcia, gdyż są zawierane w odniesieniu do innego przedmiotu umowy lub z nabywcą o innej charakterystyce podmiotowej.
Ustawa deweloperska precyzuje prawa i obowiązki stron, strony stosunku zobowiązaniowego oraz przedmiot umowy deweloperskiej. W świetle aktualnej ustawy umowa deweloperska to umowa zobowiązująca, kwalifikowana zarówno podmiotowo (jej nabywcy będący osobami fizycznymi, które nie zawierają umowy w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową), jak i przedmiotowo (lokale mieszkalne i domy jednorodzinne)[32]. Nowa ustawa przesądza, że elementem zobowiązania dewelopera jest także wybudowanie budynku, w którym będą wyodrębnione lokale, lub wybudowanie domu jednorodzinnego, w ramach realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego (lub zadania inwestycyjnego z art. 5 pkt 8 ustawy). Jak wskazano w uzasadnieniu projektu przedmiotowej ustawy: „brakowało jednego z konstytutywnych elementów jej treści, tzn. zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku”[33]. Dlatego definicja dewelopera (art. 5 pkt 1 ustawy z 2021 r.) została powiązana z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 5 pkt 7 ustawy z 2021 r). Z tego powodu wprowadzona zmiana jednoznacznie przesądza o charakterze obowiązków dewelopera. Tym samym pojęcie umowy deweloperskiej zostało doprecyzowane w stosunku do definicji zawartej w starej ustawie deweloperskiej, a zarazem sens tej definicji pozostał w zasadzie niezmieniony. Jeżeli jednak umowa deweloperska nie zawiera przedmiotowych treści, to może zostać uznana za umowę deweloperską przy zawieraniu elementów wskazanych w art. 2, art. 3 oraz w art. 4 ustawy.
Należy wspomnieć, że nieprawidłowo został zredagowany wspomniany art. 3 ustawy z 2021 r. odnoszący się do klasycznych umów sprzedaży, to jest umów o skutku zobowiązująco-rozporządzającym zawieranych między deweloperem a nabywcą[34]. Artykuł 3 nowej ustawy odnosi się do umów sprzedaży zawieranych między nabywca a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego (ust. 1) lub lokalu użytkowego (ust. 2). Zgodnie z art. 535 k.c. umowa sprzedaży jest zawsze umową zobowiązującą. Zawarcie umowy sprzedaży rodzi skutek rozporządzający, chyba że strony inaczej postanowią albo co innego wynika z przepisu szczególnego (art. 155 § 1 k.c.)[35]. Tak jest w przypadku umowy deweloperskiej. Z przepisów ustawy wynika, że do przeniesienia na nabywcę własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości konieczne jest zawarcie osobnej umowy przenoszącej na nabywcę to prawo, która jest zawierana w celu wykonania zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej[36].
Stanowisko przeciwko uznaniu umowy deweloperskiej za nazwaną
Aktualne przepisy ustawy deweloperskiej dotyczą w zróżnicowanym zakresie szeregu umów, które nie stanowią umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy (to jest w zakresie art. 5 pkt 6 oraz będących dopełnieniem pojęcia umowy deweloperskiej w świetle nowych przepisów art. 2 ust. 1 pkt 1 i 4 i art. 35 ust. 1 ustawy deweloperskiej).
Warto wskazać, że na mocy poprzedniej ustawy umowa deweloperska pełniła funkcję polegającą na wyznaczeniu zakresu umów, do których stosowało się przepisy tego aktu prawnego[37]. Katalog tych umów dotyczy w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 aktualnej ustawy deweloperskiej (mając na uwadze, że art. 2 ust. 1 pkt 1 i 4 jest odzwierciedleniem definicji umowy deweloperskiej wskazanej expressis verbis w art. 5 pkt 6 ustawy). Dalej art. 2 ust. 2 rozciąga reżim ustawy na inne umowy powiązane z umowami z ust. 1. Wskazuje na to również sformułowanie zawarte w treści ustawy, to jest „umowa deweloperska lub umowa, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5”[38]. W art. 2, 3, 4 ustawy pojęcie umowy deweloperskiej w zasadzie się nie pojawia. W związku z tym należy przyjąć, że umową deweloperską są umowy, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 i 4. W świetle przepisów ustawy z 2011 r. można założyć, że wyróżnienie w przedmiotowej ustawie umowy deweloperskiej było działaniem zbędnym z punktu ochronnego tych regulacji, gdyż nie stwarza żadnej wartości dodanej.
Przeciwko uznaniu umowy deweloperskiej za nazwaną świadczy również okoliczność, że reżim prawny wszystkich umów deweloperskich wskazanych w ustawie deweloperskiej jest niemal identyczny[39], na co wskazuje art. 36 ustawy. Dodatkowo prawodawca określił w art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej, których pominięcie powoduje powstanie sankcji określonych w innych przepisach prawnych. W konsekwencji trudno jest dokonać konkretyzacji norm prawnych dla różnych w gruncie rzeczy umów deweloperskich. Trudności przysparzają również konsekwencje pominięcia w umowie zobowiązania do wybudowania lokalu różnic zakresowych definicji umowy w zakresie nowej ustawy oraz w przedmiocie prawa upadłościowego.
Stanowisko własne
Znajdowanie się regulacji ustawy deweloperskiej poza Kodeksem cywilnym nie skutkuje brakiem możliwości w ustaleniu skutku prawnego umowy nazwanej, gdyż rozwija ona regulację prawną umowy deweloperskiej. Prawodawca nadał umowie deweloperskiej odrębną nazwę i zdefiniował ją na szczeblu ustawy w sposób odróżniający ją od innych umów nazwanych[40]. Dodatkowo cechy konstytutywne tej umowy zostały określone przepisami zamieszczonymi w jednej ustawie, poświęconej w całości tej właśnie umowie. W art. 35 ust. 1 ustawy zostały enumeratywnie wyliczone obligatoryjne elementy tej umowy, a w innych przepisach tej ustawy sankcje za ich pominięcie.
Dlatego autor opowiada się za uznaniem umowy deweloperskiej (obowiązującej na gruncie aktualnej ustawy deweloperskiej) za umowę nazwaną o charakterystyce prawnej zarysowanej przez art. 5 pkt 6 oraz art. 2 ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy deweloperskiej, a doprecyzowaną przez wyliczenie elementów treści umowy zawarte w art. 35 ust. 1 tego aktu prawnego, jednak z pewnym wyjątkiem. To znaczy, że należy zwrócić uwagę, iż ustawowe pojęcie umowy deweloperskiej jest (jak wspomniano wcześniej) zawężone, to jest pod względem przedmiotowym – lokale mieszkalne i domy jednorodzinne – oraz podmiotowym – nabywcy będący osobami fizycznymi, którzy nie zawierają umowy w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. Ponadto poza tym zakresem pojęcia pozostają umowy o treści odpowiadającej przytoczonemu wskazaniu z art. 5 pkt 6 ustawy deweloperskiej, jednak zawierane w odniesieniu do innego przedmiotu lub z nabywcą o innej charakterystyce podmiotowej. Dlatego zdaniem autora niniejszej pracy umowa deweloperska jest umową nazwaną w przedmiocie konsumencko-mieszkaniowym. W pozostałych wariantach przedmiotowo-podmiotowych umowa o tożsamej treści nie powinna być kwalifikowana prawnie (ani nazwana) jako umowa deweloperska. W rzeczywistości bowiem umowami deweloperskimi są umowy wskazane w art. 2 ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy deweloperskiej. Ponadto umowę deweloperską należy zakwalifikować jako czynność dwustronną, zobowiązującą, odpłatną, sensu largo gospodarczą (jednostronnie profesjonalną), konsumencką (B2C), konsensualną oraz kauzalną.
W ustawie deweloperskiej zamieszczono szczegółową regulację umowy deweloperskiej, która sprawia, że zagadnienie kwalifikacji umowy deweloperskiej jako umowy nazwanej ma istotne znaczenie. Przyporządkowanie konkretnej umowy, jaką zawarły strony, do omawianej kategorii pozwala na nadanie zawiązanemu stosunkowi prawnemu bogatszej treści na podstawie art. 56 k.c. Treść stosunku prawnego ulega wzbogaceniu o prawa i obowiązki wynikające z przepisów ustawy deweloperskiej. Dodatkowo w sytuacji uznania umowy deweloperskiej za umowę nazwaną należy w pierwszej kolejności zastosować do niej przepisy ustawy deweloperskiej, a następnie ogólne przepisy Kodeksu cywilnego, na przykład dotyczące niedozwolonych postanowień umownych (art. 3851 i następne k.c.)[41]. Przepisy, które regulują inne umowy nazwane (na przykład umowę sprzedaży, umowę o dzieło), mogą mieć zastosowanie w drodze analogii tylko wtedy, gdy występują nieuzasadniona aksjologicznie luka w prawie oraz odpowiednio podobieństwo regulacji.
Zakończenie
Zdaniem autora w świetle nowej ustawy deweloperskiej umowa deweloperska jest umową nazwaną pozakodeksową. W tym przedmiocie nie chodzi o nadanie tej umowie jako czynności prawnej dwustronnej własnej nazwy, bo to nie jest decydujące; chodzi o wyraźne określenie stron umowy oraz praw i obowiązków im przynależnych. Przeciwny pogląd byłby nieuprawniony. Gdyby ustawodawca nie zamierzał po raz drugi stworzyć odrębnego stosunku prawnego, to nie poświęcałby umowie deweloperskiej całego kolejnego aktu prawnego oraz nie formułowałby także nowej normatywnej definicji tejże umowy. W przeciwnym przypadku ustawodawca odwołałby się do poprzednich przepisów regulujących umowę deweloperską. W wymiarze praktycznym postulowane byłoby de lege ferenda zastrzeżenie nazwy „umowa deweloperska” wyłącznie dla kontraktów zawieranych w reżimie prawnym zakreślonym regulacjami przedmiotowej ustawy. W konsekwencji niedopuszczalne byłoby stosowanie tej nazwy do innych stosunków obligacyjnych. W związku z tym pojęcie umowy deweloperskiej powinno być używane tylko w ścisłym normatywnym znaczeniu. Wprowadzenie do systemu prawa prywatnego umowy deweloperskiej jako nowej umowy nazwanej skutkuje powstaniem poważnych prawnych konsekwencji. Dlatego treść przepisów nowej ustawy deweloperskiej daje podstawę do stwierdzenia, że umowa deweloperska jest umową nazwaną pozakodeksową, lecz jedynie w zakresie podmiotowym i przedmiotowym objętym przedmiotową ustawą.
Bibliografia
Banaś N., Krześ M., Umowa deweloperska jako nowa umowa nazwana – wybrane uwagi na temat ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, „Rejent” 2012, nr 2.
Bieranowski A., Ocena poprzedniej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – uwagi z perspektywy nowej regulacji ustawowej, „Rejent” 2023, nr 3.
Blajer P.A., Charakter umowy deweloperskiej w nowej ustawie deweloperskiej, „Rejent” 2023, nr 3.
Brzozowski A., Umowa o dzieło, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2,red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2015.
Czech T., Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2018.
Dechnik D., Charakter umowy deweloperskiej w świetle prawa cywilnego oraz prawa upadłościowego i naprawczego, „Rejent” 2011, nr 10.
Gliniecki B., [w:] Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, komentarz do art. 5, teza 65.
Gliniecki B., Charakterystyczne elementy treści umowy deweloperskiej, „Rejent’’ 2011, nr 7–8.
Gliniecki B., Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012.
Goldiszewicz A., Charakter prawny umowy deweloperskiej (w aspekcie budownictwa mieszkaniowego), [w:] Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, red. W.J. Katner, U. Promińska, Warszawa 2010.
Goldiszewicz A., Treść i charakter prawny umowy deweloperskiej, Warszawa 2013.
Goldiszewicz A., Umowa deweloperska – uwagi na tle ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, „Monitor Prawa Handlowego” 2013, nr 1.
Ignaczewski J., Umowy nienazwane, Warszawa 2004.
Katner J.W., Nowa ustawa deweloperska z 2021 r. i jej struktura. Istota umowy deweloperskiej, podmioty i przedmiot oraz charakter prawny, „Rejent” 2023, nr 2.
Katner W.J., Kontrowersje związane z pojęciem umowy deweloperskiej i jej treści, „Rejent” 2013, nr 12.
Katner W.J., O pojęciu umowy deweloperskiej jako o umowie nazwanej – raz jeszcze, [w:] Ius est a iustitia appellatum. Księga jubileuszowa dedykowana Profesorowi Tadeuszowi Wiśniewskiemu, red. T. Ereciński, J. Gudowski, M. Pazdan, M. Tomalak, Warszawa 2017.
Kląskała M., Wykonanie zobowiązania z umowy deweloperskiej, „Rejent” 2003, nr 3.
Kunicki P., Umowa deweloperska, Warszawa 2007.
Leśniak M., Wójcik W., Kilka uwag o umowie deweloperskiej, czyli galimatias z umową deweloperską, „Rejent” 2012, nr 12.
Lic J., Pojęcie umowy deweloperskiej i jej charakter prawny, „Rejent” 2013, nr 12.
Łętowska E., Ujęcie problematyki umów w kodeksie cywilnym, [w:] Instytucje prawne w gospodarce narodowej. Studia prawne, red. L. Bara, Wrocław 1981.
Maj K., Praktyczne aspekty umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, „Rejent” 2012, nr 10.
Matyjaszek D., Essentialia negotii umowy deweloperskiej, „Roczniki Prawa i Administracji” 2013, nr 13.
Opolska D., Glosa do uchwały SN z dnia 9 grudnia 2010 r. (III CZP 104/10), „Glosa” 2011, nr 9.
Pisuliński J., Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jako przykład wadliwej legislacji, [w:] W poszukiwaniu dobrego prawa, t. 2. Perspektywa prywatnoprawna. Księga jubileuszowa Profesora Mirosława Steca, red. K. Małysa-Sulińska, M. Spyra, A. Szumański, Warszawa 2022.
Pisuliński J., Umowa deweloperska, [w:] System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 3, red. E. Gniewek, Warszawa 2020.
Radwański Z., Panowicz-Lipska J., Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2012.
Radwański Z., Teoria umów, Warszawa 1977.
Rajski J., Kocot W.J., Zaradkiewicz K., Prawo kontraktów handlowych,Warszawa 2007.
Strzelczyk R., Charakter prawny i tytuł umowy rozporządzającej zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej, „Nowy Przegląd Notarialny” 2012, nr 2.
Strzelczyk R., Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013.
Truszkiewicz Z., Charakter prawny umowy deweloperskiej, [w:] Rozprawy z prawa cywilnego, własności intelektualnej i prawa prywatnego międzynarodowego. Księga pamiątkowa dedykowana profesorowi Bogusławowi Gawlikowi, red. J. Pisuliński, P. Tereszkiewicz, F. Zoll, Warszawa 2012.
Wilk A., Nowa regulacja umowy deweloperskiej, „Radca Prawny” 2011, nr 120.
Wszołek J., Umowa deweloperska. Zagadnienia praktyczne, Warszawa 2013.
Zoll F., Zobowiązania w zarysie według polskiego Kodeksu zobowiązań, Warszawa 1948.
[1] Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695), dalej: nowa ustawa deweloperska.
[2] Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445), dalej: stara ustawa deweloperska.
[3] Uzasadnienie rządowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Sejm IX kadencji, druk sejm. nr 985, dalej: uzasadnienie projektu.
[4] E. Łętowska, Ujęcie problematyki umów w kodeksie cywilnym, [w:] Instytucje prawne w gospodarce narodowej. Studia prawne, red. L. Bara, Wrocław 1981, s. 185.
[5] Z. Radwański, Teoria umów, Warszawa 1977, s. 235–242.
[6] R. Strzelczyk, Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013, s. 129.
[7] Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2012, s. 7; Z. Radwański, Teoria umów…, s. 222–223; R. Strzelczyk, Umowa deweloperska…, s. 129; A. Brzozowski, Umowy, [w:] System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, t. 5, red. K. Osajda, Warszawa 2020, s. 500; podobnie J. Rajski, W.J. Kocot, K. Zaradkiewicz, Prawo kontraktów handlowych,Warszawa 2007, s. 37.
[8] Z. Radwański, Teoria umów…, s. 242–248; J. Ignaczewski, Umowy nienazwane, Warszawa 2004, s. 4; W.J. Katner, Pojęcie umowy nienazwanej, [w:] System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – umowy nienazwane, t. 9, red. W.J. Katner, Warszawa 2015, s. 7–10.
[9] Pojęcie domu jednorodzinnego należy rozumieć zgodnie z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego.
[10] W rozumieniu art. 3 pkt 5 w związku z art. 22 ust. 1 pkt 18 starej ustawy deweloperskiej.
[11] B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012, s. 149–157; R. Strzelczyk, Umowa deweloperska…, s. 127; J. Wszołek, Umowa deweloperska. Zagadnienia praktyczne, Warszawa 2013, s. 79; W.J. Katner, Kontrowersje związane z pojęciem umowy deweloperskiej i jej treści, „Rejent” 2013, nr 12, s. 11; N. Banaś, M. Krześ, Umowa deweloperska jako nowa umowa nazwana – wybrane uwagi na temat ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, „Rejent” 2012, nr 2, s. 16; A. Goldiszewicz, Treść i charakter prawny umowy deweloperskiej, Warszawa 2013, s. 231–233.
[12] A. Goldiszewicz, Charakter prawny umowy deweloperskiej (w aspekcie budownictwa mieszkaniowego), [w:] Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, red. W.J. Katner, U. Promińska, Warszawa 2010, s. 399.
[13] D. Dechnik, Charakter umowy deweloperskiej w świetle prawa cywilnego oraz prawa upadłościowego i naprawczego, „Rejent” 2011, nr 10, s. 39; B. Gliniecki, Charakterystyczne elementy treści umowy deweloperskiej, „Rejent” 2011, nr 7–8, s. 10; P. Kunicki, Umowa deweloperska, Warszawa 2007, s. 19; D. Opolska, Glosa do uchwały SN z dnia 9 grudnia 2010 r. (III CZP 104/10), „Glosa” 2011, nr 9, s. 51; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7–8, poz. 130; wyrok SN z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, LEX nr 183717.
[14] W.J. Katner, Kontrowersje związane z pojęciem…, s. 11; W.J. Katner, O pojęciu umowy deweloperskiej jako o umowie nazwanej – raz jeszcze, [w:] Ius est a iustitia appellatum. Księga jubileuszowa dedykowana Profesorowi Tadeuszowi Wiśniewskiemu, red. T. Ereciński i in., Warszawa 2017, s. 858.
[15] K. Maj, Praktyczne aspekty umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, „Rejent” 2012, nr 10, 128.
[16] J. Lic, Pojęcie umowy deweloperskiej i jej charakter prawny, „Rejent” 2013, nr 12, s. 169; D. Dechnik, Charakter umowy deweloperskiej…, s. 41; K. Kucharski, Istota umowy deweloperskiej, „Rejent” 2011, nr 5, s. 35.
[17] M. Kląskała, Wykonanie zobowiązania z umowy deweloperskiej, „Rejent” 2003, nr 3, s. 71.
[18] A. Brzozowski, Umowa o dzieło, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2015, s. 439–442.
[19] Z. Truszkiewicz, Charakter prawny umowy deweloperskiej, [w:] Rozprawy z prawa cywilnego, własności intelektualnej i prawa prywatnego międzynarodowego. Księga pamiątkowa dedykowana profesorowi Bogusławowi Gawlikowi, red. J. Pisuliński, P. Tereszkiewicz, F. Zoll, Warszawa 2012, s. 409; wyrok SN z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 19/05, LEX nr 407115; wyrok SN z dnia 25 czerwca 2008 r., III CSK 20/08, LEX nr 560575.
[20] Podobnie T. Czech, Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2018, s. 48.
[21] M. Leśniak, W. Wójcik, Kilka uwag o umowie deweloperskiej, czyli galimatias z umową deweloperską, „Rejent” 2012, nr 12, s. 44; D. Matyjaszek, Essentialia negotii umowy deweloperskiej, „Roczniki Prawa i Administracji” 2013, nr 13, s. 460–463.
[22] Zob. J. Pisuliński, Umowa deweloperska, [w:] System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, t. 3, red. E. Gniewek, Warszawa 2020, s. 667.
[23] Z. Truszkiewicz, Charakter prawny umowy…, s. 414.
[24] Ibidem, s. 414.
[25] A. Goldiszewicz, Umowa deweloperska – uwagi na tle ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, „Monitor Prawa Handlowego” 2013, nr 1, s. 25.
[26] T. Czech, [w:] Ustawa deweloperska. Komentarz, Warszawa 2018, komentarz do art. 29, teza 52.
[27] Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie z dnia 6 października 2022 r., XVII AmA 35/19, LEX nr 3430729.
[28] A. Wilk, Nowa regulacja umowy deweloperskiej, „Radca Prawny” 2011, nr 120, s. 19D (dodatek naukowy).
[29] Sejm IX kadencji, druk sejmowy nr 985, s. 13–15.
[30] Uzasadnienie projektu, s. 13, 14–15.
[31] B. Gliniecki, [w:] Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, komentarz do art. 5, teza 65; J.W. Katner, Nowa ustawa deweloperska z 2021 r. i jej struktura. Istota umowy deweloperskiej, podmioty i przedmiot oraz charakter prawny, „Rejent” 2023, nr 2, s. 19.
[32] J. Pisuliński, Nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jako przykład wadliwej legislacji, [w:] W poszukiwaniu dobrego prawa, t. 2. Perspektywa prywatnoprawna. Księga jubileuszowa Profesora Mirosława Steca, red. K. Małysa-Sulińska, M. Spyra, A. Szumański, Warszawa 2022, s. 69.
[33] Sejm IX kadencji, druk sejmowy nr 985, s. 29.
[34] Uzasadnienie projektu, s. 21.
[35] B. Gliniecki, [w:] Ustawa deweloperska…, komentarz do art. 3, teza 4.
[36] R. Strzelczyk, Charakter prawny i tytuł umowy rozporządzającej zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej, „Nowy Przegląd Notarialny” 2012, nr 2, s. 14; B. Gliniecki, Umowa deweloperska…, s. 120.
[37] J. Pisuliński, Nowa ustawa…, s. 68–70.
[38] P.A. Blajer, Charakter umowy deweloperskiej w nowej ustawie deweloperskiej, „Rejent” 2023, nr 3, s. 117.
[39] A. Bieranowski, Ocena poprzedniej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – uwagi z perspektywy nowej regulacji ustawowej, „Rejent” 2023, nr 3, s. 47.
[40] Według F. Zolla umowa nazwana charakteryzuje się tym, że jest regulowana przez przepisy prawne oraz nosi przypisaną jej nazwę (F. Zoll, Zobowiązania w zarysie według polskiego Kodeksu zobowiązań, Warszawa 1948, s. 76).
[41] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 lipca 2013 r., VI ACa 1568/12, LEX nr 1394318.
Tomasz Ślusarek
Okręgowa Izba Radców Prawnych we Wrocławiu
ORCID: 0000-0002-1189-0403
